Imposto de Renda sobre Aluguel: carnê-leão e como declarar

Todo mês em que você recebe aluguel como pessoa física, o Leão quer a parte dele. E não é no ano seguinte, na declaração: é no próprio mês, pelo carnê-leão. Ignorar isso gera multa, e considerar isso corretamente muda o retorno real do seu imóvel.

Este guia explica como o aluguel é tributado, o que dá para deduzir, como fazer a conta com um exemplo numérico e como o imposto entra no cálculo do seu yield líquido. Um aviso desde já: as regras e as faixas da tabela mudam a cada ano, então confirme os valores vigentes com o seu contador ou no site da Receita Federal.

O aluguel é tributável?

Sim. O aluguel recebido por pessoa física é rendimento tributável e entra na tabela progressiva do Imposto de Renda, a mesma que incide sobre salários. Não existe alíquota fixa: quanto maior a renda tributável no mês, maior a alíquota aplicada. Vale para aluguel residencial, comercial e também para locação por temporada quando o pagamento vem de pessoa física.

O que é o carnê-leão

O carnê-leão é o recolhimento mensal obrigatório do IR sobre rendimentos recebidos de outra pessoa física (como o seu inquilino) ou do exterior. Se o inquilino é pessoa física, é você quem calcula e paga o imposto todo mês, pelo programa Meu Imposto de Renda ou pelo carnê-leão no e-CAC, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Se o inquilino é pessoa jurídica, normalmente a própria empresa retém o imposto na fonte e você não recolhe pelo carnê.

Tabela progressiva e alíquotas

A tabela progressiva mensal tem uma faixa de isenção e alíquotas que sobem por faixa, até o teto de 27,5%. O cálculo não aplica a alíquota sobre tudo: apenas a parte que ultrapassa cada faixa é tributada à alíquota correspondente. Por isso, na prática, usa-se a parcela a deduzir da tabela para chegar ao imposto devido. Aluguéis baixos podem cair na faixa isenta. Como os valores da tabela são atualizados de tempos em tempos, use sempre a versão vigente no ano do recebimento.

Deduções permitidas

Nem todo o aluguel é tributado. Você pode deduzir da base de cálculo os custos que são obrigação do proprietário e que estejam embutidos no valor recebido, principalmente:

• IPTU do imóvel
• Condomínio, quando pago pelo proprietário
• Taxa de administração ou intermediação paga à imobiliária

Se o contrato repassa esses custos ao inquilino e ele paga à parte, eles não entram como dedução, porque não compõem o seu rendimento. Atenção: reformas e benfeitorias não são dedutíveis do aluguel para fins de carnê-leão (elas entram no custo de aquisição do imóvel, o que afeta o ganho de capital na venda, não o IR mensal). O que importa para o imposto mensal é o que efetivamente sobra para você depois das deduções permitidas.

Exemplo prático do cálculo mensal

Suponha um aluguel de R$ 5.000 por mês, com estas deduções pagas pelo proprietário:

• Condomínio: R$ 600
• IPTU rateado no mês: R$ 250
• Taxa de administração (8%): R$ 400

Base de cálculo: R$ 5.000 − 600 − 250 − 400 = R$ 3.750. É sobre esses R$ 3.750, e não sobre os R$ 5.000, que a tabela progressiva vigente é aplicada. O passo seguinte é usar a alíquota e a parcela a deduzir da faixa correspondente do mês para chegar ao imposto devido, que é pago via DARF. Como as faixas mudam por ano, rode o número final no próprio programa da Receita, que já traz a tabela atualizada.

Como declarar, passo a passo

1. A cada mês, some os aluguéis recebidos de pessoas físicas.
2. Subtraia as deduções permitidas (IPTU, condomínio, administração) daquele mês.
3. Aplique a tabela progressiva vigente sobre a base resultante.
4. Pague a guia (DARF) gerada pelo programa até o último dia útil do mês seguinte.
5. Na declaração anual, os valores lançados no carnê-leão são importados automaticamente para a ficha de rendimentos tributáveis.

E se eu não pagar?

O recolhimento em atraso gera multa de mora (0,33% ao dia, limitada a 20%) mais juros pela taxa Selic acumulada. Além disso, aluguéis não declarados são um dos itens que mais levam contribuintes à malha fina, porque o inquilino pode informar os pagamentos na declaração dele. Regularizar antes de ser notificado é sempre mais barato do que corrigir depois.

Pessoa física ou holding imobiliária?

Quem tem muitos imóveis às vezes avalia constituir uma holding (pessoa jurídica) para receber os aluguéis, porque a tributação de PJ sobre receita de locação pode, em certos casos, ficar abaixo dos 27,5% da pessoa física. Mas há custos de constituição, contabilidade mensal e regras específicas, e a economia só compensa a partir de um certo volume de receita. É uma decisão que depende do tamanho da carteira e precisa da análise de um contador. Não existe resposta única.

O impacto no seu yield líquido

O Imposto de Renda é um custo como qualquer outro, e um dos maiores. Um imóvel com yield líquido de 4% antes do IR pode cair para perto de 3% depois do imposto, dependendo da sua faixa. Por isso, ao comparar o imóvel com uma aplicação, considere o imposto dos dois lados: o CDI também é tributado. Comparar aluguel bruto com renda fixa líquida é injusto e leva a decisões erradas.

Para ver quanto sobra de fato, calcule primeiro o yield líquido do imóvel e depois desconte o IR estimado. A calculadora de yield líquido ajuda a chegar no retorno operacional; o imposto você aplica sobre a renda tributável do mês.

Aviso importante

Este conteúdo é educativo e não substitui orientação profissional. As regras, faixas e prazos do Imposto de Renda mudam com frequência. Antes de declarar, confirme os valores vigentes com um contador ou no site oficial da Receita Federal.