Imposto de Renda sobre Aluguel 2026: Tabela e Carnê-Leão
Quanto de IR você paga sobre aluguel em 2026: tabela de alíquotas, a nova isenção até R$ 5.000, deduções permitidas e exemplo de cálculo do carnê-leão.
Em 2026 a conta do imposto sobre aluguel mudou. A Lei 15.270/2025 elevou a isenção efetiva do Imposto de Renda para quem tem rendimento tributável de até R$ 5.000 por mês e criou uma redução decrescente até R$ 7.350. Isso vale também para quem vive de aluguel, porque a regra alcança o carnê-leão.
Este guia traz a tabela vigente, explica como a nova redução entra na conta, o que dá para deduzir do aluguel e como o imposto derruba o retorno real do imóvel. Dois exemplos numéricos no meio do caminho.
O aluguel é tributável?
Sim. O aluguel recebido por pessoa física é rendimento tributável e entra na tabela progressiva do Imposto de Renda, a mesma que incide sobre salários. Não existe alíquota fixa: quanto maior o rendimento tributável no mês, maior a alíquota. Vale para aluguel residencial, comercial e para locação por temporada quando o pagamento vem de pessoa física.
Quem precisa recolher o carnê-leão?
O carnê-leão é o recolhimento mensal obrigatório do imposto sobre rendimentos recebidos de outra pessoa física ou do exterior. Se o seu inquilino é pessoa física, é você quem calcula e paga o imposto todo mês, pelo programa Meu Imposto de Renda ou pelo e-CAC, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Se o inquilino é pessoa jurídica, a própria empresa retém o imposto na fonte e você não recolhe pelo carnê. O rendimento continua entrando na sua declaração anual, mas o recolhimento mensal não é sua responsabilidade.
Qual é a tabela do Imposto de Renda sobre aluguel em 2026?
A tabela progressiva mensal vigente a partir de 1º de janeiro de 2026 é esta:
| Base de cálculo mensal | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.428,80 | Isento | Isento |
| De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15,0% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
O cálculo não aplica a alíquota sobre o valor inteiro. Você multiplica a base de cálculo pela alíquota da faixa e subtrai a parcela a deduzir correspondente. O resultado é o imposto apurado pela tabela, que ainda pode ser reduzido pela regra nova, explicada a seguir.
Vale registrar duas deduções que entram antes: R$ 189,59 por dependente e, para maiores de 65 anos, uma parcela isenta de R$ 1.903,98 sobre rendimentos de aposentadoria.
Aluguel de até R$ 5.000 por mês é isento em 2026?
Na prática, sim, quando esse é o seu rendimento tributável mensal. A Lei 15.270/2025 não mexeu nas faixas da tabela: ela criou uma redução aplicada depois do imposto apurado. O efeito é o seguinte:
- Rendimento tributável de até R$ 5.000 no mês: a redução anula o imposto apurado. Você não paga nada.
- De R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00: a redução diminui conforme a renda sobe, pela fórmula R$ 978,62 menos 0,133145 vezes o rendimento. Em R$ 5.000 ela vale R$ 312,89 e chega a zero exatamente em R$ 7.350.
- Acima de R$ 7.350,00: não há redução nenhuma. O imposto é o apurado pela tabela.
Para quem tem um ou dois imóveis alugados, isso muda o jogo: uma carteira que recolhia carnê-leão todo mês pode ter passado a recolher zero. Para quem tem uma carteira maior, nada muda, porque o rendimento passa de R$ 7.350 com facilidade.
Um cuidado importante: o limite considera o conjunto dos seus rendimentos tributáveis do mês, não apenas o aluguel. Quem recebe salário e aluguel soma os dois.
O que dá para deduzir do aluguel?
Nem todo o aluguel é tributado. Você pode deduzir da base de cálculo os custos que são obrigação do proprietário e que estão embutidos no valor recebido:
- IPTU do imóvel
- Condomínio, quando pago pelo proprietário
- Taxa de administração ou intermediação paga à imobiliária
Se o contrato repassa esses custos ao inquilino e ele paga à parte, eles não entram como dedução, porque não compõem o seu rendimento. Reformas e benfeitorias também não são dedutíveis do aluguel: elas entram no custo de aquisição do imóvel, o que afeta o ganho de capital na venda, não o imposto mensal.
Como calcular o imposto sobre o aluguel: dois exemplos
Exemplo 1. Aluguel de R$ 4.000, com a nova regra.
- Aluguel recebido: R$ 4.000
- Condomínio pago pelo proprietário: R$ 500
- IPTU rateado no mês: R$ 200
- Taxa de administração (8%): R$ 320
Base de cálculo: R$ 4.000 menos R$ 1.020 de deduções, ou seja, R$ 2.980. Pela tabela, cai na faixa de 15%: R$ 2.980 × 0,15 = R$ 447,00, menos a parcela a deduzir de R$ 394,16, resulta em R$ 52,84 de imposto apurado.
Só que o rendimento está abaixo de R$ 5.000, então a redução da Lei 15.270/2025 anula esse valor. Imposto a pagar: zero. Antes de 2026, esse mesmo proprietário recolheria DARF todo mês.
Exemplo 2. Aluguel de R$ 12.000, acima do teto da redução.
- Aluguel recebido: R$ 12.000
- Condomínio: R$ 1.200
- IPTU rateado no mês: R$ 400
- Taxa de administração (8%): R$ 960
Base de cálculo: R$ 12.000 menos R$ 2.560, ou seja, R$ 9.440. Pela faixa de 27,5%: R$ 9.440 × 0,275 = R$ 2.596,00, menos R$ 908,73, resulta em R$ 1.687,27 de imposto no mês.
Como o rendimento supera R$ 7.350, não há redução alguma. São mais de R$ 20 mil por ano só de imposto, o que sozinho já derruba o retorno do imóvel em pontos percentuais.
Como declarar, passo a passo
- A cada mês, some os aluguéis recebidos de pessoas físicas.
- Subtraia as deduções permitidas daquele mês (IPTU, condomínio, administração).
- Aplique a tabela progressiva sobre a base resultante.
- Verifique a redução: até R$ 5.000 de rendimento tributável, o imposto zera; entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, aplique a fórmula decrescente.
- Pague a guia (DARF) gerada pelo programa até o último dia útil do mês seguinte.
- Na declaração anual, os valores lançados no carnê-leão são importados automaticamente para a ficha de rendimentos tributáveis.
O programa Meu Imposto de Renda já aplica a tabela e a redução automaticamente. Vale conferir a conta, mas não é preciso fazê-la à mão.
E se eu não pagar?
O recolhimento em atraso gera multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic acumulada. Além disso, aluguel não declarado é um dos itens que mais levam contribuintes à malha fina, porque o inquilino pode informar os pagamentos na declaração dele. Regularizar antes de ser notificado sai sempre mais barato.
Vale a pena receber aluguel por uma holding?
Quem tem muitos imóveis às vezes avalia constituir uma pessoa jurídica para receber os aluguéis, porque a tributação de PJ sobre receita de locação pode ficar abaixo dos 27,5% da pessoa física. Existem custos de constituição, contabilidade mensal e regras específicas, e a economia só compensa a partir de certo volume de receita.
A nova isenção mudou esse cálculo na margem: carteiras pequenas, que agora recolhem zero como pessoa física, perderam boa parte do incentivo para migrar. Para carteiras grandes, a conta segue valendo a análise. É decisão que depende do tamanho da carteira e precisa passar por um contador.
Quanto o imposto tira do seu yield líquido?
O Imposto de Renda é um custo como qualquer outro, e um dos maiores. Um imóvel com yield líquido de 4% antes do imposto pode cair para perto de 3% depois dele, dependendo da faixa. Em uma carteira, essa diferença decide se o patrimônio está batendo ou perdendo do CDI.
Ao comparar imóvel com aplicação financeira, considere o imposto dos dois lados: o CDI também é tributado. Comparar aluguel bruto com renda fixa líquida é injusto e leva a decisão errada.
Para ver quanto sobra de fato, calcule primeiro o yield líquido do imóvel e depois desconte o imposto estimado. A calculadora de yield líquido chega ao retorno operacional, e o glossário de investimento imobiliário traz as demais métricas com a fórmula de cada uma.
Aviso importante
Este conteúdo é educativo e não substitui orientação profissional. Os valores acima refletem a tabela progressiva mensal vigente a partir de 1º de janeiro de 2026 e a redução instituída pela Lei 15.270/2025. Regras, faixas e prazos mudam, e situações específicas (múltiplas fontes de renda, dependentes, imóvel em condomínio, locação por temporada) alteram a conta. Antes de declarar, confirme com um contador ou no site oficial da Receita Federal.