As 21 métricas que decidem se um imóvel é um bom investimento, cada uma definida em uma frase, com a fórmula quando existe. Escrito para quem precisa explicar esses números a um cliente, sem jargão e sem rodeio.
Também chamado de taxa de capitalização
Relação entre a renda operacional líquida anual de um imóvel e o seu valor de mercado, expressa em percentual ao ano. Mede o retorno do imóvel independentemente de como ele foi financiado.
Também chamado de rentabilidade bruta
Retorno anual calculado só com a receita de aluguel, sem descontar nenhuma despesa. É o número que aparece em anúncio de imóvel e o que mais superestima o retorno real.
Também chamado de rentabilidade líquida
Retorno anual de um imóvel depois de descontar vacância, IPTU, condomínio, manutenção, taxa de administração, seguro e imposto de renda sobre o aluguel. É o retorno que de fato chega ao bolso do proprietário.
Também chamado de retorno sobre custo
Retorno anual calculado sobre o custo real de aquisição, somando preço de compra, ITBI, escritura, corretagem e reformas, em vez do valor de mercado atual. Mostra a performance de quem comprou abaixo do mercado ou reformou.
Também chamado de retorno sobre investimento
Retorno total do investimento, combinando a renda líquida de aluguel e a valorização do imóvel no período, dividido pelo custo de aquisição. Diferente do yield, o ROI captura também o ganho patrimonial.
Também chamado de taxa interna de retorno, IRR
Taxa de desconto que zera o valor presente líquido de todos os fluxos de caixa do investimento, da compra à venda. É a única métrica que leva em conta quando cada entrada e saída aconteceu, e não apenas o total.
Artigo completo →Também chamado de net operating income, renda operacional líquida
Receita de aluguel menos as despesas operacionais do imóvel (IPTU, condomínio, manutenção, seguro, administração), antes de financiamento e imposto de renda. É a base do cálculo do cap rate.
Também chamado de retorno sobre caixa investido
Retorno anual em dinheiro dividido pelo capital próprio efetivamente desembolsado, e não pelo valor do imóvel. Em compra financiada, é o que mostra o efeito da alavancagem sobre o retorno.
Também chamado de investimento de capital, reforma
Gasto que aumenta o valor ou a vida útil do imóvel, como reforma estrutural, troca de instalações ou ampliação. Não é despesa recorrente: entra no custo de aquisição e altera o yield on cost.
Também chamado de despesa operacional
Despesa recorrente necessária para manter o imóvel operando e alugado: IPTU, condomínio, seguro, manutenção corretiva e taxa de administração. É o que separa o yield bruto do yield líquido.
Também chamado de imposto de renda sobre aluguel
Recolhimento mensal obrigatório do imposto de renda sobre o aluguel recebido de pessoa física, calculado pela tabela progressiva e pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Artigo completo →Também chamado de imposto de transmissão
Imposto municipal cobrado na transferência de propriedade de um imóvel, pago pelo comprador na escritura. A alíquota é definida por cada município e entra no custo real de aquisição.
Diferença entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição corrigido, sobre a qual incide imposto de renda no momento da venda. Reduz o retorno efetivo de uma operação de compra e venda.
Também chamado de imóvel desocupado
Período em que o imóvel fica desocupado e sem gerar receita, mas continua acumulando IPTU, condomínio e manutenção. Um mês vago por ano já consome cerca de 8,3% da receita potencial do período.
Também chamado de valuation, avaliação de imóvel
Preço pelo qual o imóvel seria negociado hoje entre comprador e vendedor bem informados, sem pressa de fechar. É estimado por comparação com transações semelhantes na mesma região, não pelo preço pago na compra.
Facilidade de converter o imóvel em dinheiro sem sacrificar preço. É o principal ponto fraco do imóvel frente a ativos financeiros: a venda costuma levar meses e o desconto para acelerar sai do retorno.
Peso de um único imóvel, região ou tipo de locação no patrimônio total. Quanto maior a concentração, mais o resultado da carteira depende de um evento isolado, como a saída de um inquilino.
Também chamado de financiamento imobiliário
Uso de capital de terceiros para comprar o imóvel. Amplia o retorno sobre o capital próprio quando o imóvel rende acima do custo da dívida, e amplia o prejuízo quando rende abaixo.
Também chamado de benchmark de renda fixa
Taxa de referência da renda fixa brasileira, usada como custo de oportunidade ao avaliar um imóvel. Um imóvel só justifica o risco e a baixa liquidez se o retorno total superar o CDI do mesmo período.
Artigo completo →Também chamado de fundo de investimento imobiliário
Fundo negociado em bolsa que investe em imóveis ou títulos imobiliários e distribui rendimentos periódicos. Dá exposição ao setor com liquidez diária e sem as obrigações de gestão do imóvel direto.
Artigo completo →Retorno já descontada a inflação do período, medida em geral pelo IPCA. Comparar retorno nominal de um ativo com retorno real de outro é o erro mais comum na análise de carteira imobiliária.
