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Calculadora de yield líquido de imóvel.
A rentabilidade real do imóvel depois de IPTU, condomínio, vacância, administração, manutenção e imposto de renda. E a comparação com CDI e IPCA, que é a pergunta que o cliente faz em seguida.
Dados do imóvel
Pago pelo proprietário em vacância
Padrão de imobiliária: 8%. Coloque 0% se você administra direto.
8,3% = 1 mês ao ano
Provisão típica: 1%
Modo avançado
Seguro incêndio, imposto e outros rendimentos
Resultado
Yield (retorno) bruto: 8.4%
Dentro da média de mercado para imóveis residencial. Há espaço para otimizar, geralmente reduzindo custos fixos ou ajustando vacância.
Renda líquida mensal
R$ 2.236
Renda líquida anual
R$ 26.835
Composição das despesas anuais
Isento de carnê-leão. A base tributável fica em R$ 2.753 por mês, dentro da faixa que a Lei 15.270/2025 desonera desde janeiro de 2026.
Conta feita só com o aluguel. Se você tem salário ou aposentadoria, informe o valor no modo avançado: a tabela é progressiva sobre o total e o resultado muda.
Estimativa pela tabela progressiva de 2026, deduzindo IPTU e custo de imobiliária. Manutenção e seguro não são dedutíveis do carnê-leão.
Patrimônio acumulado em 10 anos
- IPCA
- CDI
- Imóvel + renda
Premissas: imóvel sem valorização, renda líquida reinvestida a CDI. Cenário conservador: se o imóvel valorizar, o resultado é melhor.
O que é yield (retorno) líquido de imóvel?
Yield (retorno) líquido é o retorno anual real que um imóvel de investimento gera, descontando todas as despesas operacionais (IPTU, condomínio em vacância, custo de imobiliária, manutenção, seguro e vacância). É a métrica que mostra quanto o imóvel realmente rende em relação ao capital investido.
A diferença entre yield (retorno) bruto (apenas aluguel sobre valor do imóvel) e yield (retorno) líquido costuma ser de 1,5 a 3 pontos percentuais, o suficiente pra transformar um "bom investimento" em um investimento abaixo do CDI sem você perceber.
Fórmula do yield (retorno) líquido
Yield Líquido = (Aluguel anual − Despesas anuais) ÷ Valor do imóvel × 100
O que é considerado um bom yield (retorno) no Brasil?
Benchmarks aproximados de yield (retorno) líquido por tipo de imóvel:
- Residencial: 4% a 5,5% mediano · 5,5% a 7% bom · acima de 7% excelente
- Comercial: 5% a 6,5% mediano · 6,5% a 8% bom · acima de 8% excelente
- Galpão / logístico: 7% a 9% mediano · 9% a 11% bom · acima de 11% excelente
Yields (retornos) muito acima dessas faixas costumam esconder despesas não consideradas (manutenção real, vacância subestimada) ou imóveis com risco maior (localização, qualidade construtiva).
Erros comuns ao calcular yield (retorno)
- Considerar apenas o yield (retorno) bruto e ignorar despesas operacionais.
- Não provisionar manutenção (mesmo imóvel novo gera custo médio de 1% do valor/ano em 10 anos).
- Assumir vacância zero: uma rotatividade típica é de 1 mês a cada 12.
- Esquecer que o proprietário paga condomínio durante a vacância.
- Não comparar com benchmark de mercado (CDI, IPCA) pra entender custo de oportunidade.
O imposto de renda entra nessa conta?
Entra, e a regra mudou. Desde 1º de janeiro de 2026, a Lei 15.270/2025 zera o imposto de quem tem rendimento tributável mensal de até R$ 5.000 e aplica uma redução decrescente até R$ 7.350. Isso vale para o carnê-leão, ou seja, alcança quem recebe aluguel de pessoa física. Na prática, muita carteira pequena que recolhia DARF todo mês passou a recolher zero.
A calculadora já aplica essa regra: ela monta a base do carnê-leão deduzindo IPTU e custo de imobiliária (manutenção e seguro não são dedutíveis), roda a tabela progressiva vigente e desconta a redução. Se você também recebe salário, informe o valor no modo avançado, porque a tabela é progressiva sobre o total e o aluguel passa a ser tributado na faixa mais alta. Os detalhes estão no artigo sobre imposto de renda sobre aluguel.
E quando são trinta imóveis, de doze clientes diferentes?
Uma calculadora resolve um imóvel numa tarde. O que não escala é refazer essa conta todo mês, para cada imóvel de cada cliente, com o valor de mercado atualizado. O Quaddo é a plataforma que assessorias de investimento, consultorias e family offices usam para isso: precificação automática, yield líquido, vacância e comparação com CDI, FIIs e Ibovespa, com relatório sob a marca do escritório.