Yield Bruto vs Líquido: a Diferença no Retorno do Imóvel
Dois investidores olham para o mesmo apartamento. Um diz que ele rende 6% ao ano. O outro diz que rende 3,9%. Quem está certo? Os dois. Um fala de yield bruto, o outro de yield líquido, e a diferença entre eles é o que decide se um imóvel é realmente um bom negócio.
Entender essa distinção é o primeiro passo para parar de superestimar a rentabilidade da sua carteira. Neste artigo você vai ver o que cada métrica mede, por que o bruto engana e como usar as duas na hora de decidir.
O que é yield, afinal
Yield é o retorno anual de um imóvel expresso em percentual sobre o seu valor. É o equivalente imobiliário da taxa de uma aplicação: quanto o ativo paga por ano em relação ao quanto ele vale.
Yield bruto: a conta rápida (e enganosa)
O yield bruto usa apenas o aluguel, sem descontar nada:
Yield bruto = (Aluguel anual ÷ Valor do imóvel) × 100
Um imóvel de R$ 500.000 alugado por R$ 2.500 por mês gera R$ 30.000 no ano. O yield bruto é 6% ao ano. Número redondo, fácil de calcular e quase sempre otimista demais, porque ignora tudo que sai do seu bolso para manter o imóvel alugado.
Yield líquido: o retorno que importa
O yield líquido desconta a vacância e todos os custos operacionais antes de dividir pelo valor do imóvel:
Yield líquido = ((Renda anual − Custos anuais) ÷ Valor do imóvel) × 100
Entram nessa conta IPTU, condomínio (quando pago pelo proprietário), manutenção, seguro, taxa de administração e os meses sem inquilino. É o número que mostra o que sobra de verdade.
Exemplo lado a lado
Vamos usar o mesmo imóvel de R$ 500.000, alugado por R$ 2.500 por mês.
- Aluguel anual: R$ 30.000
- Vacância (1 mês por ano): −R$ 2.500
- IPTU: R$ 3.600
- Manutenção e seguro: R$ 2.400
- Taxa de administração (8% do aluguel recebido): R$ 2.200
Renda líquida: R$ 30.000 − 2.500 − 3.600 − 2.400 − 2.200 = R$ 19.300.
- Yield bruto: R$ 30.000 ÷ R$ 500.000 = 6,0% a.a.
- Yield líquido: R$ 19.300 ÷ R$ 500.000 = 3,9% a.a.
O bruto era 6%. O líquido é 3,9%. Um terço do retorno evaporou em custos que o yield bruto simplesmente não enxerga.
Quanto os custos derrubam o yield
No mercado residencial brasileiro, o yield líquido costuma ficar entre 40% e 70% do bruto, dependendo de IPTU, condomínio e vacância. Quanto mais alto o condomínio e mais frequente a rotatividade de inquilinos, maior a diferença. Ignorar isso é o erro mais comum de quem compara imóvel com renda fixa.
Qual usar para decidir
Use o yield bruto apenas como filtro rápido para comparar oportunidades do mesmo padrão. Para decidir de fato, comprar, vender, manter ou comparar com o CDI, use sempre o yield líquido. Ele é o único que fala a mesma língua de uma aplicação financeira, que já vem líquida de custos.
Se quiser ir além, veja também o cap rate, que é o yield líquido calculado sobre o valor de mercado, e o passo a passo completo em como calcular o yield líquido. E lembre que a vacância costuma ser o custo mais subestimado de todos.
Calcule o seu em segundos
Para não fazer essa conta na mão, use a calculadora de yield líquido: informe valor, aluguel, vacância e custos, e veja bruto e líquido lado a lado, já comparados com CDI e IPCA.
E se você tem vários imóveis, o Quaddo calcula o yield líquido de cada um e da carteira inteira automaticamente, mês a mês.