ITCMD: valor venal ou de mercado do imóvel?

Uma família recebe o inventário do pai e descobre que o apartamento tem dois preços. No carnê do IPTU, o valor venal é de R$ 420 mil. No portal de anúncios, imóveis iguais no mesmo prédio pedem R$ 850 mil. Por qual dos dois o imóvel entra na conta do ITCMD? A resposta muda o imposto em dezenas de milhares de reais, e mudou de novo em 2026.

Neste artigo você vai ver a diferença entre valor venal e valor de mercado, por qual valor o imóvel entra na base de cálculo do ITCMD, o que a Lei Complementar 227/2026 alterou nessa conta e por que declarar o imóvel por menos do que ele vale costuma sair mais caro do que parece.

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

Valor venal do IPTU é o valor que a prefeitura atribui ao imóvel para cobrar o imposto municipal. Ele sai de uma planta genérica de valores, atualizada de tempos em tempos por lei municipal, que trabalha com metro quadrado por região e características médias. É um valor administrativo, e quase sempre defasado.

Valor de mercado é o preço pelo qual o imóvel seria negociado hoje, entre um comprador e um vendedor sem pressa e sem vínculo entre si. Ele depende do andar, da vista, do estado de conservação, da reforma que ninguém registrou e do que os imóveis parecidos efetivamente venderam na região.

Repare que a confusão não é só de nome. A expressão "valor venal" aparece no Código Tributário Nacional para definir a base dos impostos de transmissão, mas ali ela significa valor de venda em condições normais de mercado, e não o número que a prefeitura usa no IPTU. São dois conceitos com o mesmo apelido.

Por qual valor o imóvel entra na base do ITCMD?

O ITCMD é estadual, e cada estado tem a sua lei. Na prática, muitas dessas leis fixaram o valor venal usado no IPTU como piso da base de cálculo, e as secretarias de fazenda passaram a trabalhar com tabelas próprias de valor de referência. Foi daí que nasceu a briga: o contribuinte declarava pelo valor venal do IPTU, o fisco cobrava por uma tabela sua, e o assunto virava processo.

O Superior Tribunal de Justiça já tinha dado uma direção clara no imposto vizinho. Ao julgar o Tema 1113, sobre o ITBI, fixou que a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que ela não está vinculada à base do IPTU, que o valor venal do IPTU não serve nem como piso, e que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, só afastada por processo administrativo próprio. É o imposto do município, não o do estado, mas o raciocínio sobre o que significa valor venal é o mesmo.

O que mudou no ITCMD com a Lei Complementar 227/2026?

Em janeiro de 2026 foi publicada a Lei Complementar 227/2026, que regulamentou as mudanças do ITCMD trazidas pela reforma tributária. Para quem tem imóvel, a alteração central é de uma palavra só, e ela pesa: a base de cálculo passa a ser expressamente o valor de mercado do bem ou direito transmitido.

Ou seja, o caminho que o contribuinte usava para pagar menos, declarar pelo valor venal do IPTU, deixa de ter apoio no texto da norma geral. A mesma lógica vale para quotas de empresas, que passam a ser avaliadas por metodologia técnica, com o patrimônio líquido ajustado a valor de mercado. Quem montou holding para transferir imóveis precisa olhar as duas pontas.

Vale a ressalva de calendário: as regras dependem de os estados adequarem a legislação, e a anterioridade tributária empurra os efeitos práticos para depois da lei estadual. O que já mudou é a direção, e ela é única.

O fisco pode arbitrar o valor do imóvel?

Pode, dentro de um rito. Em fevereiro de 2026, o STJ passou a listar entre os seus repetitivos acórdãos que reconhecem a prerrogativa do fisco de arbitrar o valor venal do imóvel transmitido para definir a base do ITCMD, com fundamento no artigo 148 do Código Tributário Nacional (REsp 2.175.094 e REsp 2.213.551).

Arbitrar não é escolher um número na tabela e cobrar. O artigo 148 exige que a declaração do contribuinte seja formalmente questionada em processo administrativo, com direito de defesa. Só que a consequência prática é direta: quem declara um valor que não se sustenta assume o risco de ser chamado a provar de onde ele veio, anos depois, com multa e juros correndo sobre a diferença.

Quanto custa declarar o imóvel por menos do que ele vale?

Considere o apartamento do começo, com valor venal de IPTU de R$ 420 mil e valor de mercado de R$ 850 mil. As alíquotas variam por estado, hoje com teto de 8%, e a reforma tornou obrigatória a progressividade conforme o valor transmitido. Use 4% como exemplo:

• ITCMD sobre R$ 420 mil: R$ 16.800
• ITCMD sobre R$ 850 mil: R$ 34.000
• Diferença: R$ 17.200

É por esses R$ 17.200 que a família se convence a declarar pelo valor menor. Agora veja o outro lado da conta.

Na sucessão, o valor baixo de hoje volta como ganho de capital

Na herança e na doação, a legislação do imposto de renda permite transferir o bem pelo valor que já constava na declaração do titular ou pelo valor de mercado. Se a transferência for pelo valor antigo, esse passa a ser o custo de aquisição dos herdeiros. E custo de aquisição baixo significa ganho de capital alto quando alguém vender.

Seguindo o exemplo: imóvel recebido por R$ 420 mil e vendido no ano seguinte por R$ 850 mil gera ganho de capital de R$ 430 mil. Na primeira faixa da tabela, a 15%, são cerca de R$ 64.500 de imposto na venda. Os R$ 17.200 economizados no ITCMD custaram quase quatro vezes isso lá na frente.

A conta nem sempre fecha desse jeito, e é aí que está o trabalho de quem aconselha: o imóvel que vai ficar na família por vinte anos aceita uma decisão; o que será vendido para dividir entre herdeiros aceita outra. O que não existe é decidir sem saber quanto o imóvel vale de verdade.

Como chegar a um valor de mercado defensável?

Valor de mercado não é o preço do anúncio do vizinho, que embute a expectativa do vendedor e costuma ficar acima do que fecha. Um valor que se sustenta em uma discussão com o fisco tem três características:

• Método explícito: comparação com transações e ofertas de imóveis semelhantes na mesma região, com ajustes por área, andar, estado e características específicas
• Data certa: o valor é sempre de um momento, e o fato gerador do ITCMD tem data. Avaliação de três anos atrás não defende nada
• Rastro: os dados usados, os ajustes aplicados e o resultado registrados de forma que outra pessoa consiga refazer o caminho

Para operações relevantes, um laudo técnico de avaliação segue sendo o documento adequado. Mas a decisão de estrutura, quanto doar, quando doar, o que vai para a holding e o que fica, é tomada muito antes do laudo, e é nessa hora que a família costuma trabalhar com o número do carnê do IPTU ou com o palpite de um corretor conhecido. Consulte sempre o seu advogado e o seu contador: este artigo trata da avaliação do imóvel, não substitui orientação jurídica ou tributária, e as regras variam por estado.

O que isso significa para quem aconselha patrimônio

Se você atende famílias como consultor patrimonial, planejador ou family office, essa mudança tem um efeito prático imediato: a conversa de sucessão passa a depender de um número que o seu cliente não tem. Ele sabe quanto rende o CDB, sabe a cota do fundo, e sobre o imóvel só sabe por quanto comprou e quanto o vizinho está pedindo.

Manter os imóveis dos clientes com valor de mercado atualizado deixou de ser detalhe operacional. É o insumo de qualquer discussão de doação, holding, partilha ou realocação de carteira, e é uma medição que precisa ser independente de quem ganha comissão na venda do imóvel.

O Quaddo mantém a carteira imobiliária dos clientes de consultorias e family offices com reavaliação mensal, histórico por imóvel e comparação com CDI, FIIs e Ibovespa, sem intermediar transação e sem receber comissão. Se quiser entender os termos usados nessas contas, o glossário de investimento imobiliário traz cada métrica com a fórmula.

Este mesmo número aparece nas duas outras conversas de sucessão: veja o que o valor do imóvel faz com o ITBI na holding familiar e quanto vale o imóvel da família na partilha.