Quanto vale o imóvel da família na partilha

Três irmãos herdam quatro imóveis e um saldo em aplicações. Todo mundo quer dividir em partes iguais, ninguém está de má fé, e mesmo assim a conversa trava. O motivo é quase sempre o mesmo: cada um tem um valor diferente na cabeça para o mesmo apartamento. Um lembra do preço que o pai pagou, outro olha o anúncio do vizinho, o terceiro acha que o imóvel da praia "vale muito mais do que dizem".

Neste artigo você vai ver por qual valor o imóvel entra na partilha, quem paga o ITCMD, por que uma divisão igual no papel costuma ser desigual de fato e o que o valor declarado hoje cobra do herdeiro quando ele for vender.

Por que cada herdeiro tem um valor diferente na cabeça?

Porque imóvel não tem cotação. Uma ação vale o que a bolsa fechou ontem, um CDB vale o extrato, e o apartamento vale aquilo que a última pessoa disse na mesa de almoço. Na falta de um número comum, cada herdeiro ancora no que conhece: o preço de compra, o preço pedido em um anúncio, o valor do carnê do IPTU, a lembrança de uma oferta recusada anos atrás.

Esses números costumam estar distantes entre si em dezenas ou centenas de milhares de reais. E como a partilha divide valores, e não tijolos, a discussão sobre quanto cada imóvel vale é, na prática, a discussão sobre quanto cada um vai receber.

Por qual valor o imóvel entra na partilha?

Pelo valor de mercado, na data do fato gerador. O Código Civil manda que a partilha respeite o valor real dos bens, e o ITCMD é calculado sobre o valor de mercado do que se transmite, conforme a Lei Complementar 227/2026, publicada em janeiro deste ano. O valor venal do IPTU não cumpre esse papel: ele é um número administrativo do município, quase sempre defasado, e serve para calcular o imposto predial, não para dividir patrimônio entre herdeiros.

No inventário extrajudicial, feito em cartório quando os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo, a avaliação é apresentada pelas partes e o tabelião verifica se ela atende aos requisitos antes de lavrar a escritura. No judicial, o juiz pode determinar avaliação. Em ambos, um valor sem método é um convite ao questionamento, seja pelo fisco estadual, seja pelo herdeiro que discordou.

Quem paga o ITCMD no inventário?

Quem recebe. O ITCMD é devido pelos herdeiros, na proporção do quinhão de cada um, e o recolhimento normalmente acontece durante o inventário, antes da partilha ser homologada ou da escritura ser lavrada. Na prática, o dinheiro costuma sair do próprio espólio quando há caixa, e essa é uma das razões pelas quais famílias com patrimônio inteiramente imobilizado passam aperto: o imposto é em dinheiro, e o patrimônio é tijolo.

Há ainda o relógio correndo. O prazo para abrir o inventário é de 60 dias contados do falecimento, e vários estados aplicam multa sobre o ITCMD quando esse prazo é perdido. As alíquotas variam por estado, hoje com teto de 8%, e a reforma tributária tornou obrigatória a progressividade conforme o valor transmitido. Confirme as regras do seu estado com o advogado responsável: elas mudam de fronteira para fronteira.

Uma partilha igual no papel pode ser desigual de fato

Imagine dois apartamentos tratados como equivalentes na conversa da família, ambos "de uns 600 mil". Um deles fica numa região que valorizou, está reformado e aluga rápido. O outro é maior, mas antigo, num bairro que parou no tempo e com vacância alta.

Avaliados com método, o primeiro vale R$ 780 mil e o segundo R$ 520 mil. A divisão que parecia salomônica entregou a um irmão R$ 260 mil a mais que ao outro, e ninguém percebeu no momento da assinatura. Some a isso a renda de aluguel, que também é diferente, e a distância cresce a cada ano depois da partilha.

É por isso que a avaliação não é burocracia do inventário. Ela é o que permite compensar diferenças com dinheiro, com outro bem ou com quotas, e é o que evita que a percepção de injustiça apareça anos depois, quando um dos irmãos for vender e descobrir o preço real.

O que acontece quando o herdeiro vende depois?

O valor declarado no inventário costuma virar o custo de aquisição do herdeiro. Se o imóvel foi transmitido por um valor baixo, a valorização toda reaparece na forma de ganho de capital quando ele vender.

Um exemplo: imóvel avaliado no inventário por R$ 400 mil e vendido dois anos depois por R$ 800 mil. O ganho de capital é de R$ 400 mil e, na primeira faixa da tabela, a 15%, o imposto na venda fica em torno de R$ 60 mil. Se o mesmo imóvel tivesse entrado no inventário pelos R$ 780 mil que valia de fato, o ITCMD teria sido maior naquele momento, mas o imposto na venda seria uma fração disso.

Qual dos dois caminhos sai mais barato depende da alíquota do estado, do tempo até a venda e de o herdeiro pretender ou não vender. O que não funciona é escolher sem fazer as duas contas, que é o padrão quando ninguém sabe quanto os imóveis valem.

Como chegar ao valor de cada imóvel

Um valor que sustenta uma partilha e resiste a questionamento tem três características:

• Método explícito: comparação com transações e ofertas de imóveis semelhantes na mesma região, com ajustes por área, andar, estado de conservação e características específicas
• Data certa: o valor é sempre de um momento, e o do inventário é a data do falecimento. Avaliação antiga não defende ninguém
• Rastro: os dados usados e os ajustes aplicados registrados de forma que outra pessoa consiga refazer o caminho, incluindo o irmão que discordou

Para o processo formal, o laudo de um profissional habilitado é o documento adequado. Mas a conversa difícil, quem fica com o quê e quem compensa quem, acontece muito antes do laudo, em geral numa mesa de família sem número nenhum na frente. Este artigo trata da avaliação do imóvel e não substitui orientação jurídica: o inventário deve ser conduzido pelo advogado da família.

O que isso significa para quem aconselha patrimônio

Consultorias e family offices são chamados no pior momento possível: depois do falecimento, com prazo correndo, herdeiros tensos e nenhum número confiável sobre a maior parte do patrimônio. A alternativa é simples de descrever e rara de encontrar: manter os imóveis da família avaliados o tempo todo, como já se faz com a carteira financeira.

Quando a avaliação existe antes de ser necessária, a conversa muda de natureza. Dá para simular a partilha em vida, dimensionar o ITCMD com antecedência, decidir qual imóvel será vendido para gerar o caixa do imposto e evitar que a família descubra o valor real do patrimônio no momento em que menos consegue negociar.

O Quaddo mantém os imóveis dos clientes de consultorias e family offices com reavaliação mensal, histórico por imóvel e comparação com CDI, FIIs e Ibovespa, sem intermediar transação e sem receber comissão. Nesta mesma discussão, veja por qual valor o imóvel entra na base do ITCMD e o que o valor do imóvel faz com o ITBI na holding familiar.