Valor venal e valor de mercado: o que é cada um

Todo imóvel tem pelo menos dois preços. Um está impresso no carnê do IPTU e se chama valor venal. O outro é o valor de mercado, aquele pelo qual o imóvel seria vendido hoje. Na maior parte das cidades, os dois números ficam longe um do outro, e a diferença não é detalhe: ela pesa no ITBI, no ITCMD e no imposto de renda da venda, e muda a fotografia do patrimônio de uma família.

Neste guia você vai ver o que é cada um, onde consultar e qual deles vale na compra e venda, na herança, na doação, na partilha e no imposto de renda.

O que é valor venal do imóvel?

Valor venal é o valor que a prefeitura atribui a cada imóvel da cidade para calcular o IPTU. O Código Tributário Nacional define que a base do IPTU é o valor venal do imóvel, e cada município estabelece, por lei, como esse valor é calculado.

Na prática, é uma estimativa em massa. A prefeitura não visita o apartamento nem sabe se a cozinha foi reformada: aplica uma regra única a milhares de imóveis ao mesmo tempo. Por isso o valor venal funciona bem para cobrar imposto de forma uniforme e mal para dizer quanto um imóvel específico vale.

Como a prefeitura calcula o valor venal?

O ponto de partida é a planta genérica de valores, uma lei municipal que fixa o valor do metro quadrado de terreno por região (em muitas cidades, por quadra ou face de quadra) e o valor do metro quadrado de construção por tipo e padrão de acabamento. Em linhas gerais, a conta tem três partes:

• Terreno: área do terreno (ou a fração ideal, no caso de apartamento) multiplicada pelo valor do metro quadrado da região
• Construção: área construída multiplicada pelo valor do metro quadrado do padrão do imóvel
• Fatores de ajuste: idade da construção, posição e profundidade do terreno e outros critérios que cada município define

Boa parte da defasagem nasce na atualização. Pela Súmula 160 do STJ, a prefeitura pode corrigir o valor venal pela inflação por decreto, mas aumento real depende de lei aprovada pela Câmara Municipal. Como revisar a planta genérica é politicamente caro, muitas cidades passam anos só corrigindo pela inflação. A reforma tributária (Emenda Constitucional 132/2023) passou a permitir que o Executivo atualize a base do IPTU conforme critérios fixados em lei municipal, o que pode encurtar essa distância onde o tema for regulamentado.

Como consultar o valor venal do imóvel?

Há três caminhos, e todos partem do número de inscrição do imóvel na prefeitura, o mesmo que aparece no carnê do IPTU:

• Carnê ou notificação do IPTU: o valor venal aparece discriminado, em geral separando terreno, construção e total
• Site da prefeitura: a maioria das capitais permite consultar os dados do lançamento do IPTU pela internet
• Certidão de valor venal: documento oficial, emitido pela internet em muitas prefeituras e pedido com frequência em cartório e inventário. Em São Paulo, o valor venal consta na certidão de dados cadastrais do imóvel

Anote o número junto com o ano. O valor venal é sempre de um exercício, e o de 2026 pode ser bem diferente do de 2025 depois de uma revisão da planta genérica.

O que é valor de mercado do imóvel?

Valor de mercado é o preço pelo qual o imóvel seria vendido hoje, à vista, entre um comprador e um vendedor que conhecem o mercado, não têm pressa e não têm vínculo entre si. Não é o preço do anúncio, que embute a expectativa de quem vende, nem o valor que o dono acha que o imóvel tem.

Ele é estimado pelo método comparativo: imóveis parecidos, na mesma região, negociados ou ofertados recentemente, com ajustes por área, andar, vaga, estado de conservação e o que mais pesar no preço. Pode vir de um laudo técnico, de um parecer de corretor ou de um modelo de avaliação que cruza comparáveis na região. Qual deles usar depende do objetivo, e a comparação está no artigo sobre avaliação de imóvel: laudo, parecer ou estimativa.

Por que o valor venal é diferente do valor de mercado?

Porque os dois respondem a perguntas diferentes. O valor venal responde quanto de IPTU cobrar de forma uniforme na cidade inteira. O valor de mercado responde por quanto este imóvel troca de mãos hoje. Quatro fatores abrem a distância:

• Atualização lenta: a planta genérica depende de lei e é revista de tempos em tempos, enquanto o mercado muda todo mês
• Média por região: o metro quadrado é o mesmo para imóveis que o mercado precifica de forma muito diferente, como o andar alto com vista e o térreo de frente para a rua
• Reformas fora do cadastro: a cozinha nova, a planta integrada e o banheiro refeito raramente chegam ao cadastro da prefeitura
• Critério conservador: um valor aplicado em massa tende a errar para baixo, porque cada imóvel cobrado acima do mercado vira contestação

Não existe proporção fixa entre os dois. A distância varia de cidade para cidade, de bairro para bairro e até dentro do mesmo prédio. Por isso nenhum fator de conversão do tipo "valor venal vezes dois" serve para estimar o valor de mercado de um imóvel específico.

O que é valor venal de referência?

É um terceiro número, e é aqui que muita gente se confunde. Alguns municípios criaram tabelas próprias para servir de base do ITBI, diferentes do valor venal do IPTU. O caso mais conhecido é o de São Paulo: o valor venal de referência foi criado por lei municipal em 2006, pode ser consultado no site de ITBI da prefeitura e, pela orientação oficial, a base do imposto seria o maior valor entre o preço da transação e esse valor de referência.

Essa prática gerou um contencioso enorme. O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo declarou inconstitucionais os dispositivos da lei municipal que criaram o conceito, e foi desse volume de processos que nasceu o caso usado pelo STJ no Tema 1113, explicado a seguir. Quem recolheu ITBI sobre um valor de referência maior que o preço pago costuma discutir a restituição da diferença com um advogado.

Qual valor vale no ITBI?

O ITBI é o imposto municipal cobrado na compra e venda de imóvel. Em 2022, ao julgar o Tema 1113 (REsp 1.937.821), a Primeira Seção do STJ fixou três teses que valem para todo o país:

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base do IPTU, que nem pode ser usada como piso
• O valor da transação declarado pelo contribuinte é presumido condizente com o valor de mercado, e o fisco só pode afastá-lo por processo administrativo próprio
• O município não pode arbitrar previamente a base do ITBI com um valor de referência fixado de forma unilateral

Traduzindo: numa compra e venda comum, o ITBI incide sobre o preço declarado, desde que ele reflita o mercado. O valor venal do IPTU não serve nem de piso nem de teto. E declarar um preço artificialmente baixo não resolve, porque a prefeitura pode abrir processo e arbitrar a base com fundamento no artigo 148 do Código Tributário Nacional.

Na integralização de imóvel em holding familiar, a conta ganha outra camada, a do valor que excede o capital social. Ela está explicada em holding familiar: ITBI sobre o valor excedente.

Qual valor vale no ITCMD, na herança e na doação?

O ITCMD é o imposto estadual sobre herança e doação. Durante anos, muitos estados aceitaram o valor venal do IPTU como piso da base de cálculo, e muita família declarou por esse número. A Lei Complementar 227/2026, publicada em janeiro de 2026 para regulamentar a reforma tributária, fixou que a base do ITCMD é o valor de mercado do bem transmitido. Os efeitos práticos dependem da adequação das leis estaduais, mas a direção ficou clara.

Além disso, em fevereiro de 2026 o STJ passou a listar entre os seus repetitivos acórdãos que reconhecem a prerrogativa do fisco estadual de arbitrar o valor do imóvel para o ITCMD, com base no mesmo artigo 148 do CTN (REsp 2.175.094 e REsp 2.213.551). A análise completa, com a conta de quanto custa declarar por menos, está em ITCMD: valor venal ou de mercado do imóvel?

Qual valor vale na partilha e no imposto de renda?

Na declaração de imposto de renda, o imóvel não entra pelo valor venal nem pelo valor de mercado: ele fica registrado pelo custo de aquisição, somado às benfeitorias comprovadas. É esse custo que define o ganho de capital quando o imóvel for vendido.

Na herança e na doação, a Lei 9.532/1997 permite transferir o imóvel pelo valor que constava na declaração do falecido ou do doador, ou pelo valor de mercado. Pelo valor de mercado, a diferença sobre o custo antigo é tributada como ganho de capital na transmissão. Pelo valor antigo, o herdeiro recebe um custo de aquisição baixo e paga o ganho de capital mais tarde, quando vender. Não existe resposta única: depende de quem vai ficar com o imóvel e por quanto tempo.

Na partilha, o valor usado para dividir os bens decide se a divisão é mesmo igual. Dois imóveis com o mesmo valor venal podem valer muito diferente no mercado, e o herdeiro que fica com o imóvel mais subavaliado sai ganhando. Os detalhes estão em quanto vale o imóvel da família na partilha.

Um exemplo com os quatro números

Os valores abaixo são hipotéticos e servem só para ilustrar a mecânica. Uma família tem um apartamento com valor venal de R$ 400 mil no carnê do IPTU e valor de mercado estimado em R$ 750 mil. O imóvel foi comprado há 20 anos por R$ 250 mil, o custo que consta na declaração de imposto de renda.

• No IPTU, vale o valor venal: R$ 400 mil
• Numa venda, o ITBI do comprador incide sobre o preço declarado, perto de R$ 750 mil, e o ganho de capital do vendedor parte de R$ 500 mil (R$ 750 mil menos R$ 250 mil, antes das reduções que a lei permite)
• Numa doação, com a LC 227/2026, a base do ITCMD tende a ser os R$ 750 mil, e não os R$ 400 mil
• No relatório patrimonial, o número que conta é R$ 750 mil. Usar R$ 400 mil ou R$ 250 mil subestima o imóvel em até dois terços

Quatro números para o mesmo imóvel, cada um correto no seu contexto. O erro mais comum é levar o número de um contexto para outro.

Por que o relatório patrimonial precisa do valor de mercado

Para quem aconselha patrimônio, a pergunta prática é qual número colocar ao lado dos investimentos financeiros do cliente, que são marcados a mercado todos os dias. Se o imóvel entra pelo valor venal ou pelo custo histórico, o relatório compara um ativo a preço de hoje com outro a preço de décadas atrás, e o peso do imóvel no patrimônio aparece menor do que é.

O mesmo vale para o fee. Em consultorias que cobram sobre o patrimônio, o imóvel costuma ficar fora da base porque ninguém tem um valor confiável e atualizado para ele. O artigo sobre fee based e o imóvel fora da base de cobrança mostra essa conta, e o guia de relatório patrimonial com os imóveis do cliente mostra como apresentar cada imóvel ao lado dos demais ativos.

O Quaddo mantém o valor de mercado dos imóveis dos clientes de consultorias e family offices, reavaliado todo mês com base em comparáveis na região, com histórico por imóvel e comparação com CDI, FIIs e Ibovespa. Para os termos usados nessas contas, consulte o glossário de investimento imobiliário.

Este artigo trata de avaliação de imóveis e não substitui orientação jurídica ou tributária. As regras de ITBI e ITCMD variam por município e por estado, e cada caso deve passar pelo advogado e pelo contador da família.